楼市交易再度活跃两类现象需反思

2018年8月2日() | 打印内容 打印内容

房地产市场成交再度活跃,与一二线城市供给改善有关。“抢房打新”和“抢人大战”两类现象的出现,反映市场交易秩序亟待规范。

今年1-5月数据显示商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。价格方面,70个大中城市新建商品住宅算术平均价格环比增速为0.8%,上涨速度加快。其中二线省会城市领涨,平均环比涨幅为0.93%。同比增速为5.35%,增幅亦较上期有所扩大。

第一,房地产交易再度活跃,市场秩序亟待规范。房地产市场交易再度活跃,且呈现量价齐升的局面,与一二线城市供给逐步改善有关。5月CREIS一线和二线代表城市成交面积同比分别增长4%和28%,三线代表城市则同比下降。近来二线城市升温之中产生了两个现象,反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范:

一个是“楼市打新”。限价令下一二手房价格倒挂,显著的套利空间引发了更浓烈的市场投机氛围,掀起了一波“楼市打新”热潮。尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性,但若没有有效的刚需群体倾斜措施,庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。

另一个是“抢人大战”。自去年以来,已有50余座城市和4个省份推出人才引进和安居政策,多以降低落户门槛、提供住房补贴和优惠的公积金政策吸引人才扎根。从原因来看,与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关;而从结果来看,将“留住人”直接与房地产市场挂钩,这种变相的限购限贷放松实际拉动了当地楼市成交。

第二,房企区域布局下沉,三线城市土地交易升温。以100个大中城市分等级来看,一线城市土地成交面积同比已降至-10.9%,溢价率触及“零点”;二线城市相对平稳;三线城市土地成交增速为33.9%,呈现明显升势,在总成交中的占比增至56%,同时溢价率也有所上涨。

限价政策叠加融资成本上行,开发企业的项目利润率压力渐增,在核心区域追逐高价地块的动力减弱。同时,获地能力的制约也使部分具有三四线开发经验的开发企业布局范围进一步下沉,主打核心城市的大型房企也通过并购等方式开始进驻县镇一级的城市。三四线城市土地市场在总成交中的占比可能还将有进一步的提升。

第三,到位资金短期改善,开发企业“钱景”仍然存忧。1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提高3个百分点。

到位资金增速的短期改善,却不代表开发企业资金链向好逆转。事实上,房地产作为去杠杆的重点领域,融资环境十分严峻,各项渠道都在明显收紧:开发贷与按揭贷总量控制、增速压降,公司债发行陷入“中止潮”,非标融资收缩,股权融资受限……仅有海外发债和资产证券化相对通畅。但前者只适用于大型公司,后者富有前景却难解“近渴”。在严监管环境下,大型房企在资源和资金获取上的优势凸显,特别是国资背景的房企。

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来源(中房网) 作者(佚名) 阅读()
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