“新时代”房地产的融资工具

2018年8月2日() | 打印内容 打印内容

房地产行业的融资环境不断趋严,相关规定细则频频推出。房地产企业在公开市场上发行标准化产品,以租赁住房、商业地产为标的的资产证券化将是市场主推的融资工具。

文/刘琦国际资产管理协会上海分会创始主席

在美国,房地产金融是一个活跃的研究领域,其研究范围包括了房地产资产收益、投资组合分析、抵押贷款证券化市场、REITs、CMBS、抵押贷款定价、违约和提前偿付、贷款契约设计等方面。

从宏观上讲,现阶段中国房地产业已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期。2016年底以来,伴随地产调控政策的层层加码、“五限出清”、“房住不炒”等新政策提出。房地产行业在经济新常态及结构转型背景下进入了“新时代”。

十九大、中央经济工作会议定调,加快建立多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度,加上今年一号文件,关于农村“三块地”试点改革,土地“三权分置”:农用地、农村集体经济建设用地、宅基地,房地产市场面临前所未有的政策机遇期。

中央加快建立多主体供应住房体系,这个作为任务已经推进下去,还需要一个有效的机制。房地产本身规律是什么?应当有的政策是什么?应当有的调控措施是什么?手段是什么?现在到了要很好研究应对的时候了。金融风险,对应的一个概念是金融周期,中国现在金融周期很明确了,三四年一次,金融周期基础一是房地产,二是股市。这两个市场如果不能有效运行,金融周期就是让我们面对非常难受的一个经济局面。

在“防风险”攻坚战中重点要形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,而房地产与金融之间的不良循环是当前宏观经济运行的最大风险隐患。如何化解这一隐患,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。中国社科院国家金融与发展实验室所关注房地产与金融的三个指标显示:一、租金资本化率,即房子价格与房子一年租金的商,考察房子投资如果仅由租金来支撑,多少年可以收回。二、贷款价值比(LoantoValueLTV),指贷款占房子价值的比重,反映房子消费中使用杠杆的程度。三、库存去化率,即指商品房可售套数与商品房成交的套数之商,它的直观含义是待售商品房需要多长时间能够销售完。

如果说过去十年是中国房地产整个行业的共荣。下一个十年将是房地产企业个体能力的比拼,看谁“身体”好?即企业的健康度。今天的房地产商既要“拼了命”去拿地卖房冲规模,又要防范资金链断裂的风险。

面对过去的地产开发思维,现在需要转换思路了,而且要转变得更彻底!房地产企业必须深刻理解和积极应对增长方式和增长来源这两大转变,转型的关键是尽快实现过去的仅从土地开发(拿地卖房)向开发经营并重的资产管理(租售并举、专业经营、资产证券化)的思路转变。这一转变将为房地产金融的发展带来前所未有的新空间。

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来源(中房网) 作者(佚名) 阅读()
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